L’intercapedine tra il piano di posa delle fondamenta di un edificio condominiale e la prima soletta del piano interrato è di proprietà comune, a meno che non risulti diversamente dai titoli d’acquisto. A stabilirlo in più di un’occasione è stata la Corte di cassazione, da ultimo con la sentenza n. 23304 del 31 ottobre 2014, che ha visto contrapposti, da una parte, la società costruttrice dell’edificio e dall’altra i condomini, con entrambi i soggetti convinti di essere i legittimi proprietari dell’intercapedine. Per la Cassazione la proprietà spetta ai condomini perché, nel caso specifico, «il volume tecnico posto sotto il solaio del piano terra era stato realizzato per creare un sistema fondazionale a camera d’aria» e inoltre, «non era stata prevista l’utilizzazione esclusiva di tale volume da parte della società costruttrice, in quanto tra l’altro inaccessibile e inutilizzabile, e come tale non computabile». La decisione della Suprema Corte, con riferimento alle varie tipologie di intercapedini, può estendersi anche ai cosiddetti “vespai”, vani isolanti che separano la superficie di sedime dalla soletta abitabile, fornendo protezione da umidità, infiltrazioni ed esalazioni (per esempio il gas radon) provenienti dal sottosuolo? Per molto tempo la giurisprudenza non ha incluso i vespai tra i “beni comuni” previsti dall’articolo 1117 del Codice civile, considerandoli manufatti distinti dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al pian terreno, con la conseguenza che le spese per la loro manutenzione erano ritenute a carico del condomino proprietario di quel piano, unico fruitore di un bene esclusivo. Il principio è stato però ribaltato da numerose sentenze, per esempio dal Tribunale di Palermo 14 febbraio 2001, secondo cui «il concetto di suolo comune non è limitato alla porzione di terreno su cui sorgono le fondazioni, ma si estende a tutta la superficie ove poggia il pavimento di pianterreno, comprendendo l’intera zona sottostante il massetto del pavimento stesso e gli spazi di aerazione; così, anche il vespaio rientra nella nozione di suolo comune, poiché si tratta di un manufatto, il quale, realizzando una intercapedine di isolamento tra il piano terra ed il piano di posa delle fondazioni, svolge una funzione di conservazione delle strutture portanti dell’intero edificio e, solo in via complementare, dà utilità anche al pavimento del piano terra, preservandolo dal danno da umidità proveniente dal suolo comune». In definitiva, salvo che nel regolamento contrattuale, nel rogito o nei titoli di acquisto sia specificata la proprietà del vespaio, eventuali spese per la sua costruzione e manutenzione sono da ripartire tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.